Autores.
Arq. Juan Carlos Etulain – Arq. Alejandro Lancioni - Arq. Isabel Lopez

Colaboradores:  Arq. Emilia Asztalos - Arq. Guido Barbero - Arq. Braian Carluccio - Arq. Fernanda Cutta - Arq. Ignacio Di Gilio - Arq. Luciano Di Gregorio - Sra. Maria Laura Gonzalez 

Localización de la obra:
Mar Azul. Bs. As.

Fecha de realización:
2019

Memoria descriptiva.

1. Introducción.

Este concurso con la creación de una urbanización costera y un Parque Ambiental plantea el desafío que supone la antropización del litoral. El predio propuesto forma parte del sector sur del proceso de urbanización del frente costero litoral que arranca en la Bahía de Samborombón en la provincia de Buenos Aires al norte, en el Partido de La Costa, Pinamar, pero se localiza al sur, en el partido de Villa Gesell. Que si se analiza como parte de un proceso de urbanización continuo de norte hacia el sur a partir de 1942, los trazados y configuraciones paisajísticas tienen distintas características: Villa Gesell de trazado irregular y vegetación moderada, Mar de las Pampas trazado orgánico con vegetación boscosa implantada, Mar Azul y Las Gaviotas, con trazado en damero y vegetación frondosa implantada. Y a continuación el área de intervención, un sector con proceso incipiente de urbanización y áreas aun por urbanizar, culminando con la Reserva Provincial del Faro Querandí.

En los últimos veinte años este litoral atlántico noreste ha sido fuertemente erosionado por las sudestadas y desaparición del primer médano costero, demostrando la fragilidad y degradación de las playas por un tratamiento inadecuado tanto de los frentes costeros, como de la ocupación del suelo, sin reconocer que este constituye la infraestructura operacional del hombre además de ser reservorio de otros recursos escasos como el agua para consumo humano. [1]

La ocupación del suelo sin respetar su dinámica, el tratamiento no adecuado del agua de lluvia y el bosque implantado, puso en crisis la adaptación de la urbanización desde el mantenimiento de las condiciones ecológicas necesarias para su sostenibilidad. La erosión costera y el tratamiento inadecuado del campo dunar, hizo que la zona de playa se fuera angostando, con la drástica alteración de la primera barrera medanosa mediante su aplanamiento y/o fragmentación, y la imposibilidad de fijación de las especies vegetales autóctonas que hizo perder los refugios de aquellos animales u organismos que las utilizan como escondite o áreas de nidificación.

La creación de un monte con especies exóticas y fijación forzada con forestación implantada, ha sido un proceso de desnaturalización que inhibe los fenómenos de trasporte y depositación eólicos y ha ido en detrimento de las arenas móviles y los pastizales naturales.

Este proceso ha puesto en peligro el desarrollo del turismo de sol y playa –única actividad económica de la costa- así como las inversiones del parque residencial, hotelera y otros equipamientos que el municipio de Villa Gesell supo tomar a tiempo con un conjunto de políticas públicas, iniciando un proceso de adaptación al medio natural en muchos frentes. Por lo tanto ha diseñado, normado, ejecutado y evaluado muchas políticas públicas en el sentido de mitigar los problemas y trabajar para la adaptación a las fuerzas de la naturaleza.

El concurso toma la iniciativa de crear un Parque Ambiental y conservar las dunas de los primeros 250 metros desde el pie de médano hacia el interior. Medida que reglamentó la Provincia de Buenos Aires a partir del Decreto N° 3.202/06, pero que no es de carácter obligatorio.

[1] Marcomini & López (1997) estudiaron los efectos de la urbanización en la dinámica costera, en particular sobre el ambiente de playa Villa Gesell, concluyendo que la urbanización ha generado o al menos aportado al deterioro de este sub-ambiente. Recientemente Marcomini & López (2007) han realizado un importante aporte en el estudio de los procesos sedimentarios que derivan en la erosión costera y las alternativas de manejo costero. En lo referente a los componentes de aguas subterráneas, deben destacarse los trabajos impulsados desde el Consejo Federal de Inversiones (CFI) en la década de los ´90, los que han permitido conocerá composición y dinámica regional del acuífero costero (CFI-AGOSBA. 1993).

2. Abordaje Territorial y Ambiental

Por lo mencionado con anterioridad se propone respetar las dinámicas del medio natural como básico y prioritario. Un Plan que este centralmente organizado y llevado a cabo respetando la ecología del paisaje y que tienda a la sostenibilidad. Para ello la propuesta se estructura a partir de tres directrices centrales que dan origen al resto de las ideas:

1°. Respetar desde el diseño paisajístico, urbano y edilicio los procesos ecológicos del sitio, cuidando la no alteración de los mismos y proponiendo tecnologías apropiadas para la utilización del suelo como soporte, fuente y/o sumidero.

2°. Concebir el Parque Ambiental como proyecto integrador desde lo funcional, la ecología del paisaje y recurso sistémico, a partir de una estructura lineal que introduce y acompaña el paisaje dunar desde RP N 11 hasta su llegada al mar rematando en la reserva de 250 metros de ancho y la playa, entrelazando y acompañando el sentido del resto de los médanos del territorio que se incorporan como “Reservas” de valor educativo, recreativo, entro otros fines.

3°. Aprovechar el proyecto como base material para apoyar y demostrar la necesidad de comprender en que consiste una urbanización sostenible en el litoral atlántico e ir evaluando los procesos de adaptación necesarios.

La primera directriz se cumplirá: 1.a. Resolviendo cuidadas formas de ocupación del suelo con materiales que respeten y hagan posible que el paisaje conserve sus dinámicas y 1. b. Reduciendo al mínimo las vías de circulación que estructuren la movilidad mecánica, peatonal y ciclística (modo sangre) respetando los niveles naturales del suelo y diseñando el escurrimiento del agua de lluvia a partir de un sistema de micro drenajes que infiltren el agua hacia la recarga. La segunda: 2. a. Reservando los médanos  incorporándolos  al Parque  y como paisaje de la urbanización entrelazando mar, playa, médano costero, duna e interduna para conservar la  flora y la fauna del lugar y que, por contraste, ayude a la diferenciación entre ambiente naturales originales e implantados; 2. b. Acondicionar la base del médano central como parque y espacio recreacional alternativo a la playa, a partir de su potencialidad para crear lugares estancos y de transición entre la costa y el interior con flora autóctona para ampliar la oferta turística en días de clima adverso para la estadía en la playa. La tercera directriz pertenece al campo de la gestión, por lo tanto debería llevarse a cabo por los promotores del Plan en conjunto con la municipalidad basado en la fórmula de gestión flexible propuesta.

A partir de estas directrices la resolución de la urbanización y el Parque  se resuelve con una vía que une y separa a la vez –como toda circulación-  el Parque y la urbanización desde la RP N 11 con acceso directo y vinculando el Salvaje con el corazón de la urbanización. La estructura física se constituye por dos vías longitudinales ademas de las que limitan el norte y sur de la parcela: la citada que conecta con RP 11 y otra interior que pasa entre médanos y da acceso a las viviendas unifamiliares. Otra perpendicular, Punta del Este –desviada a Mar del Plata en Mar azul-, que enlaza la urbanización en el bosque implantado con el acceso al Parque y la urbanización entre médanos, de carácter comercial cotidiano; y otra como Monte Hermoso, que a modo de circunvalación va alojando las actividades comerciales de uso no cotidiano, de servicio y/o productivas.

Con lo expresado el PM reconoce la doble articulación en sentido longitudinal y perpendicular al frente costero, incorporándose como una pieza que podría replicarse en situaciones de vacíos intermedios que aún quedan por urbanizar, pensado como un modelo de urbanización apropiado para el lugar aplicando las directrices propuestas. 

3. Abordaje Urbanístico: El Plan Maestro y la Generación de una Eco-urbanización Slow City

El PM parte de contemplar las directrices o ideas fuerzas mencionadas, así como la protección de la franja costera y la reserva de los médanos conservando sus funciones ambientales y paisajísticas, por lo cual no se ocupa con construcciones fijas como forma de disminuir los posibles procesos erosivos costeros por inducción antrópica. La propuesta de un trazado de urbanización abierta, lineal en sentido perpendicular a la costa y en macro manzanas que conforman un sistema interconectado y autosuficiente, surge de bordear los médanos activos no forestados aun, respetar la geomorfología y el funcionamiento del ecosistema del lugar. Sus dos avenidas longitudinales estructurantes de la urbanización, la de acceso que delimita el sector residencial sobre el bosque y la del sector residencial en el médano que están ubicadas en la parte baja de los mismos; el boulevard transversal pasante Punta del Este y las calles secundarias o vecinales (las estrictamente necesarias) de sinuoso recorrido, son pensadas de tierra afirmadas con tosca y suelos seleccionados. Al ser la red vial interna irregular por su trazado que respeta los médanos, se generan calles que en su mayoría no tienen salida ni continuidad fuera de los límites de la urbanización, sin que ello implique una desconexión con el trazado contiguo de Mar Azul donde a nivel de las macro manzanas se conectan.

La ausencia de asfalto y el tipo de trama, posibilita en relación a la movilidad una reducción del acceso masivo de vehículos, a lo cual se suman otras medidas para la conservación de la calidad ambiental como el establecer una baja velocidad máxima de circulación (30 km/h) y las restricciones al transporte público limitado al Boulevard Punta del Este, que une al sector norte (Mar Azul, Las Gaviotas, Mar de las Pampas y Villa Gessel) con el sector sur ante futuras urbanizaciones. Por otra parte, la llegada a la playa se hace a partir de paseos peatonales que delimitan el Parque con el sector residencial-comercial costero y por las calles que delimitan el predio que conducen a dos Clubes de Playa o Paradores. El sistema de movimiento, se completa con una red de senderos peatonales y bicisendas, aleatorio, que atraviesa y acompaña los diferentes circuitos en las áreas de propiedad y uso público conformando pequeños lugares de descanso, encuentro e identidad barrial: “microplazas”.

A nivel de tejido y morfología se ofrece respuesta a la “idea/necesidad” de vivir en una fracción de “naturaleza” adaptándose a ella. El PM reconoce como potencialidad las situaciones diferenciales que presenta el terreno en cuanto a escenarios paisajísticos. En el sector o franja con vegetación implantada se propone un modelo de ciudad jardín, un espacio de sombra, con servicios y actividades recreativas acordes a esa tipo de paisaje; y en el sector de médanos vivos con posibles lagunas naturales e intermitentes (cuencos naturales), se recurre al modelo de ciudad al sol, un espacio a cielo abierto con servicios y actividades recreativas acordes a la arena, donde se incorporaran espacios de sombra. Morfológicamente las viviendas multifamiliares y hoteles de densidad media, se localizan en relación a visuales largas y componentes principales del PM como el frente costero, el Boulevard Punta del Este y el acompañamiento del Parque Ambiental (PA) lineal en relación con la avenida de acceso a la urbanización desde la RP N 11.

A nivel de usos se propone mixidad y diversidad, donde estos sectores se ubican entorno a los remates de cada franja de urbanización diferencial, a modo de paseos comerciales y en relación al Boulevard Punta del Este, el que se complementa con los equipamientos municipales. Entorno a la avenida circunvalación Monte Hermoso, se prevé un sector de usos mixtos dando continuidad al alineamiento comercial de grandes superficies y usos periódicos.

El sector residencial de baja densidad se sitúa en el sector intermedio con franjas de urbanización y parcelas destinadas a equipamiento con espacios de encuentro de pequeña escala provistos del mobiliario pertinente.

El frente costero destinado a reserva junto a los espacios lineales de médanos preservados de la urbanización se destinan al PA (ver ítem 4), el cual incorpora en el espacio actual el camping adecuado a las normas vigentes. Finalmente, y en relación a las calles que delimitan el predio se localizan dos Paradores o Clubes de Playas sustentables como soporte turístico recreativo en relación al borde costero.

Para garantizar la aplicación del concepto de eco-urbanización modalidad Slow City, que implica el manejo de recursos vitales (el agua), la conservación de la vegetación existente y la propagación de la autóctona, la gestión de los emergentes metabólicos del desarrollo (Efluentes líquidos y residuos) y la provisión de energía, así como la movilidad de modo que la urbanización no comprometa las capacidades ecológicas del medio natural, se propone:

En relación al medio natural:

• Conservar el ecosistema, tanto en biodiversidad como en su aspecto estético;

• Mantener las funciones ambientales del cordón de médanos litorales;

• Mantener las condiciones paisajísticas relacionadas con la forestación implantada y autóctona existente, incorporándolos al sistema de espacios abiertos y públicos que pueden ir recibiendo vegetación autóctona apropiada.

• Restringir el proceso de forestación en la zona de médanos vivos;

• Incorporar un sistema de tratamiento del recurso hídrico que, partiendo de la no ocupación de los médanos vivos y la recolección del agua de lluvia en la parcela, se extienda a la urbanización en general a partir del sistema de espacios abiertos propuestos y la creación de cuencos a modo de reservorios (naturales y artificiales) en lugares estratégicos (micro drenaje).

En relación a la ocupación:

• Proponer la mayor carga programática en el predio disponible ya forestado y alterado por la intervención humana, manteniendo una altura de la edificación por debajo de la masa forestal;

• Realizar una ocupación eficiente del suelo minimizando su impermeabilización para evitar los cambios en la dinámica hídrica superficial y subterránea, a fin de controlar los flujos de agua superficial (desagües pluviales) hacia lugares de almacenamiento para recarga del acuífero

• Proponer un bajo grado de ocupación del suelo: DN 60 hab x ha, FOS, FOT, CUF, adecuado a las características de cada sector de la urbanización (forestado, médanos semi fijos, frente costero);

• Incorporar tipologías edilicias adecuadas a las características de cada sector de la urbanización, separadas del medio natural evitando alterar la dinámica del ecosistema y con una materialidad sustentable (madera, fundación sobre pilotes, entre otras característica);

• Asegurar la continuidad visual de los distintos paisajes prohibiendo cercar los límites de las parcelas, controlando la deforestación y prohibiendo la plantación de especies no autóctonas;

• Implementar una política de no pavimentación e impermeabilización de superficies que repercuta negativamente en los servicios eco sistémicos.

En relación a los servicios:

• Tratar los efluentes domiciliarios y comerciales, por medio de un sistema de plantas modulares de bio digestores o similar, instaladas en cada parcela provistos por el desarrollador;

• Tratar los desagües pluviales que son fuentes de contaminación y factor de erosión costera (en medida que el punto de vuelco o destino final sea el mar), en cada parcela como sumideros de las aguas pluviales a partir de reservorios–cisternas- pudiendo ser reutilizada para el riesgo de la vegetación ornamental exterior, jardines o usos tales como limpieza exterior o lavado de vehículos, entre otros.

• Implementar un sistema de generación de energía renovables (eólica-solar) que complemente al sistema eléctrico convencional, alentando fomentar la construcción con estrategias de conservación y uso eficiente de la energía;

• Implementar tendidos subterráneos de líneas de energías y ductos, que complementen los sistemas no convencionales propuestos.

En relación a la movilidad:

• Mantener condiciones de accesibilidad restringidas (por trazado, por exigencias de velocidad máxima u otros).

• Promover a partir de vías especiales sistemas de movilidad alternativa a la mecánica, el uso de la bicicleta y/o de sendas peatonales.

• Reducir al mínimo indispensable la generación de accesos y caminos.

En relación a los residuos:

• Poner en marcha un programa de gestión integral de los residuos sólidos urbanos, que evite basurales a cielo abierto, micro basurales o punto de acopio que constituyen focos de contaminación del agua, aire y suelo. Se debiera atender especialmente la corriente de desechos orgánicos a fin de propender a su compostaje o aprovechamiento energético, a través de la biodigestión y generación de biogás (gas metano) por descomposición en ambiente anaeróbico controlado. Estos sistemas son de bajo costo y fáciles de implementar y mantener.

3. El Parque Ambiental

El Parque Ambiental se considera un proyecto global de educación ambiental, centrado en la sostenibilidad y la eco-eficiencia.  Abierto y de acceso libre con el ingreso principal materializado en la intersección de la vía que penetra desde RP N 11 y la prolongación del Boulevard Punta del Este donde se ubica el Centro de Interpretación del Parque -lugar que se expone a los visitantes qué se puede conocer- y de los servicios de cafetería, sanitarios y venta de recuerdos.

Como se ha expresado en la segunda directriz, el Parque Ambiental tiene como centro generatriz la “Reserva” del campo dunar y el acondicionamiento del suelo como espacio recreacional desde la base del médano central hasta los primeros metros del bosque implantado, ampliado a la “Reserva” que ocupa la duna costera y posible de usar con equipamiento efímero. Esto potencia la creación de lugares de paseo como transición entre la costa y el interior, así como la plantación y mostración de flora autóctona a medida que avance el proyecto con el fin de ampliar la oferta turística con actividades alternativas a la estadía en playa.

En este marco entonces, los temas que lo hacen protagonista como Parque Ambiental ademas de la actividad recreativa y que se exponen en el “Centro Ambiental” como herramienta didáctica para el cuidado ambiental, la sostenible y lo eco-eficiente, son tres: se muestra el ecosistema del sitio – con la explicitación  del sistema  litoral atlántico bonaerense- la mostración de las unidades de paisaje, flora y fauna ademas de la explicitación del valor del sistema dunar como reservorio de agua para uso humano y la necesidad de mantenerlos como reserva explicando el ciclo del agua desde su conservación, y filtración. Un segundo, que se relaciona con la necesidad de enseñar sobre el reciclaje de residuos y la incorporación del biodigestor tanto para los líquidos grises en la vivienda como para el tratamiento del sistema de residuos públicos-privados y el tercero y último, con la exposición de la utilización de energías renovables en la urbanización y el Parque, como forma de ahorrar energía y reducir los Gases de Efecto Invernadero.

A partir de un circuito denominado de la biodiversidad y su articulación con el paseo costero, en los médanos, solo se podrá observar la fauna, especialmente aves, la flora y el paisaje. En el médano ubicado en el Rincón oeste con una altura de 17 metros se ubicará un “Mirador” que permite tener una visión territorial hasta donde la vista alcance, utilizado para la interpretación de las unidades paisajísticas del lugar. Por último será necesario ubicar un “Vivero” para la gestión y reproducción de la flora autóctona.

4. Normativa y Modelo de Gestión

El Plan Maestro se enmarca en las normas Nacionales como la Ley General de Ambiente de la República Argentina (Ley Nº 25675/02) creada con el fin principal de brindar presupuestos mínimos para la gestión del ambiente, y demás normas complementarias. Las normas Provinciales de Protección de Recursos Naturales y el Ambiente y Ordenamiento Ambiental del Territorio (Ley 11723: Arts. 6, 7, 8, 9, 10 y 11); la Ley Provincial 8912/77 (Art. 23, 56 y 58) además de las normas locales y el Código de Ordenamiento Urbano [COU] vigentes. También en el Decreto Provincial de presupuestos mínimos para la gestión del ambiente de la Provincia de Bs As 3202/06 (Restricción de ocupación de 250 mtrs del borde del mar), y la Ley 27424/17 relacionada con la Generación Distribuida de Energía Renovable e integrada a la red eléctrica pública.

El PM propicia fórmulas abiertas y flexibles de ejecución a partir de la creación de 5 Unidades de Gestión Integrales (UGI) incorporando la provisión y administración de los servicios por parte del desarrollador, que permiten conformar diversas etapas de desarrollo mediante escenarios proyectuales futuros. Por otra parte, posibilita convocar a la participación privada a partir de concesiones (parque y equipamientos), ventas de lotes, concursos de proyectos ejecutivos y precio para edificios específicos (hoteles y equipamientos). De esta manera, se puede reinvertir la plusvalía en acciones sobre el espacio público.

Esta estrategia de articulación público-privado permite diversificar la actividad constructiva en segmentos asociados –parcelas o edificios- al interior de cada UGI, garantizando la viabilidad económica-financiera del emprendimiento y una imagen urbana final articulada. Estas operaciones permitirán establecer un flujo de caja que en función de la venta paulatina, posibilitaran financiar las obras de infraestructura y equipamiento, aprovechando la valorización de las tierras producto de la incorporación a la trama urbana. Existe una lógica de etapas en función de la rapidez con que las tierras pueden ser parceladas e incorporadas al mercado inmobiliario: desde el norte al sur y de la playa al interior del territorio, no obstante esto deberá acordarse entre el desarrollador con la municipalidad, en el marco de la flexibilidad de gestión propuesta.

Desde el punto de vista de la sustentabilidad económica, la operación no necesita demostrar una rentabilidad empresaria, pero debe garantizar a partir de la venta de lotes, edificios o el sistema de concesión, la existencia de un flujo de caja. Flujo que permita financiar la ejecución de todas las obras de los servicios (agua, cloacal, pluviales, riego, energía), espacio público (vialidades, arbolado, alumbrado público y señalización) y equipamientos (parques y plazas públicas, estacionamientos públicos, entre otros). Las condiciones paisajísticas de los lotes vendibles, la venta escalonada aprovechando el proceso de valorización del suelo que garantiza una eco-urbanización modalidad Slow City de calidad, la posibilidad de incorporar usos centrales y actividades eco-turísticas recreativas, son elementos que orientan hacia una operación económicamente viable y de valor emblemático para Villa Gesell.